La Société Civile de Placement Immobilier, plus connue sous le nom abrégé SCPI, est une forme d’investissement permettant aux particuliers d’accéder au marché de l’immobilier et d’en toucher des revenus. Appelée également « pierre papier », elle se présente sous différents types. Mais est-il mieux d’investir en direct ou à crédit ?

Mieux comprendre les SCPI

Régulée par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers, on compte actuellement plus de 200 SCPI rien qu’en France. Permettant aux particuliers d’accéder à des locaux particuliers comme les bureaux, les habitations, les hôpitaux, les cliniques, les établissements de commerce, santé, éducation, tourisme… elles font partie des formes d’investissement les plus appréciées car elles miroitent d’importants bénéfices.

Les particuliers, considérés donc comme investisseurs, deviennent associés en investissant leur fonds et obtiennent ainsi une part du bien immobilier grâce à ce collectif. De là va naître un patrimoine immobilier, destiné à générer des revenus venant directement des locations.

Plusieurs types de SCPI sont à distinguer

Le premier, appelé SCPI de rendement, est géré par une société de gestion et permet d’obtenir potentiellement des revenus élevés, environ 4% annuel, de manière régulière. Constitués d’un parc immobilier professionnel (bureaux, commerces, boutiques, hôtels…), il permet de diversifier son patrimoine immobilier et ainsi minimiser le niveau de risque.

Comme second type, on retrouve les SCPI fiscales, qui permettent d’investir en bénéficiant d’une défiscalisation ou réduction d’impôts. Les parts achetés par les particuliers doivent cependant être conservés durant toute la durée du contrat, jusqu’à la revente.

Enfin, on distingue les SCPI de capitalisation, très adaptées aux personnes désireuses d’épargner, qui visent une revalorisation du capital au fil du temps mais ne distribuent pas de revenus.

Achat en direct vs achat à crédit

Les SCPI sont accessibles à partir d’un achat en direct ou à crédit. Ces formules présentent toutes deux leurs avantages communs comme la rentabilité des revenus, la mutualisation du risque, l’accessibilité et la passivité. On peut néanmoins les distinguer à travers leurs atouts et contraintes respectives.

SCPI achat à crédit

Tout comme le crédit immobilier, il est possible de souscrire à un crédit pour une SCPI. Soit sous forme de crédit immobilier amortissable, avec une échéance mensuelle tenant compte du capital, des intérêts et des frais connexes.

Soit sous la forme d’un crédit immobilier in fine où les échéances sont constituées des intérêts et le capital est remboursé à la dernière échéance.

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Il existe aussi le crédit à la consommation, avec le même fonctionnement que le crédit amortissable, mais moins apprécié, car plus cher.

Quel que soit le choix du crédit, ils présentent plusieurs avantages non négligeables :

• L’effet de levier : emprunter de l’argent à une banque, l’investir afin d’obtenir un rendement supérieur.
• Le taux de crédit : les taux sont de plus en plus attractifs et avantageux sur le marché financier
• L’investissement immédiat : la totalité de la somme peut être utilisée et le retour sur investissement se fait à court terme avec les revenus locatifs qui pourront compenser l’échéance bancaire.
• L’assurance emprunteur : comme tout crédit, en cas de décès ou d’invalidité partielle ou totale, l’assurance assurera la prise en charge du crédit.
• L’épargne : à crédit, le montant mensuel remboursé d’où seront déduit les gains de l’investissement pourra constituer une épargne, sur toute la durée de l’emprunt.
• Le patrimoine diversifié : le montant emprunté, conséquent, pourra permettre de diversifier son patrimoine immobilier en investissant dans différents types de SCPI.
• La société de gestion : à crédit, une société de gestion est directement affiliée à l’investissement, ce qui évite toutes les tracasseries administratives et de suivi à l’investisseur.
• La flexibilité de l’apport : l’investissement de départ peut être augmenté par la suite, ce qui est impossible avec un investissement direct.

Malgré ces nombreux atouts, l’investissement à crédit présente quelques contraintes et risques à tenir en compte, qui dépendent plutôt de la gestion, bonne ou mauvaise, de la société gérante :

• La conjoncture : l’état de l’économie parfois instable peut résulter sur cet investissement.
• La vacance : les locaux peuvent être et rester inoccupés pendant plusieurs mois. Cette vacuité constitue un manque à gagner indéniable.
• Le non-paiement de loyer : il arrive que les locataires s’acquittent du loyer en retard, avec parfois plusieurs mois, et dans le pire des cas ne règlent simplement pas.

SCPI en direct

Les SCPI détenus en direct permettent un gain rapide à court terme et une accessibilité aux revenus. Cet atout fait partie des plus appréciés, sauf pour ceux désireux d’une optimisation fiscale.

Dans sa palette d’avantages on peut citer :

• Aucune limite d’investissement : contrairement à l’investissement à crédit qui limite ses sommes, les SCPI en direct n’en présentent aucune, ce qui donne des possibilités de revenus illimités.
• La diversification des SCPI : tout comme l’investissement à crédit, il est possible de se pencher vers des SCPI spécialisés dans des domaines spécifiques.
• Les revenus immédiats : les frais locatifs sont directement versés aux investisseurs après déduction des frais de la société de gérance.

A contrario, d’autres éléments jouent en la défaveur des SCPI en direct :

• Le délai de jouissance : celui-ci peut aller jusqu’à plusieurs mois.
• La fiscalité : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont appliqués sur tous les revenus.
• La disponibilité de liquidités : le risque majeur réside dans le fait que la revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion.

Choisir entre acheter en direct ou à crédit avec une SCPI

A crédit ou en direct, il faut en plus en tenir compte de certains frais liés aux SCPI. Tout d’abord les frais d’entrée qui sont autour de 10%, à régler à la souscription.

Ensuite les frais de gestion pour toute la partie administrative et locative puis les frais d’achat et de revente. Viennent enfin les frais de jouissance qui peuvent tarder.

Pour conclure, il est important de tenir compte de plusieurs critères afin de se lancer dans les SCPI à savoir le montant des différents frais, les choix de SCPI, le type de SCPI, le délai de jouissance, la fiscalité et le risque.

Ces éléments prépondérants sont indispensables et détermineront les revenus futurs. voila quelques notions importantes à prendre en compte et un aperçu de ces deux modes d’investissements immobiliers au travers d’une SCPI.

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